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房地产项目策划流程和服务项目

 

一、项目投资分析

(一)项目成本收益预测和分析

1、项目投入预测分析;

2、项目收益预测分析;

3、资金回笼周期预测分析;

4、减少投入、增加收益的策划——论证,涉及到提点的问题。

5、缩短资金回笼周期的策划。

(二)投资风险预测和分析

1、投资者个人事业财运预测与规划;

2、投资人合作状况预测与分析;

3、投资风险因素预测分析;

4、规避风险的方法。

二、项目用地环境勘查

(一)区域市场现状及其趋势判断

1、区域经济发展状况(市场消费能力)预测分析;

2、项目所在地政策法规走向预测分析;

3、项目所在地房地产市场供求及价格走势预测分析。

(二)项目用地周边环境预测分析;

(三)地块交通条件预测分析;

(四)周边市政配套设施建设预测分析;

(五)项目地块堪舆状况SWOT分析。

三、项目定位

(一)项目定位分析 

1、区域定位;

2、功能定位;

3、质次定位;

4、主力卖点定位;

5、主力客群定位。  

(二)项目定价分析

1、项目均价定位;

2、价格配比定位;

3、不同价格项目的分布。

四、项目规划

(一)总体规划

1、建筑空间布局;

2、道路系统布局;

3、绿化系统布局;

4、项目整体功能布局;

5、配套系统布局;

6、售楼处地点选择;

7、样板间位置选择。

(二)建筑规划

1、建筑设计单位选用;

2、功能分布规划;

3、建筑风格及色彩规划:

(1)建筑单体外立面设计规划;

(2)售楼处风格定位;

(3)样板间风格定位。

4、主力户型选择:

(1)主力户型选择与规划;

(2)各户型功能布局规划;

(3)项目各户型配比;

(4)商业物业户型设计规划;

(5)项目所在区域同类楼盘户型优势比较;

(6)样本间户型选择。

5、室内空间装修规划:

(1)室内空间布局规划;

(2)装修材料;

(3)装修颜色;

(4)公共区域装修规划;

(5)售楼处装修;

(6)样板间装修。

(三)景观规划

1、景观设计单位选用;

2、项目周边环境勘察;  

3、项目总体景观规划;   

4、项目各组团景观规划;  

5、项目公共建筑外部环境概念设计;

6、环境小品规划;

7、灯光设计及背景音乐指导:  

(1)项目灯光设计;  

(2)背景音乐指导。

五、项目质量工期策划

(一)承建商选用;

(二)建筑材料选用;

(三)施工流程规划;

(四)质量控制;

(五)开工地点选择;

(六)工期控制:

1、开工日期选择;

2、施工进度规划;

3、工程管理人员选用。

(五)造价控制

1、建安成本预算规划;

2、现金流规划;

(六)安全管理

1、事故预测与规避;

2、安全管理人员选用。

六、项目CI策划

(一)CI系统核心部分   

1、名称   

(1)项目命名; (2)组团命名;(3)道路命名; (4)建筑命名; (5)环境小品命名。 

2、logo设计规划;  

3、标准色规划;

4、标准字体规划;

5、销售人员着装色规划;

6、营销物品材料、颜色和形状规划。

(二)延展及运用部分   

1、工地环境包装视觉;  2、售楼处包装规划;  3、公司及物业管理系统包装规划。

七、项目营销推广策划

(一)区域市场动态分析:  

1、项目所在地房地产市场竞争状况预测与分析;  

2、项目周边竞争性楼盘预测与分析;

(二)项目卖点分析:

1、主卖点预测与选择; 2、卖点竞争力预测与加强。

(三)目标客群定位分析;

(四)营销费用预算;

(五)营销负责人选用;

(六)价格策略:  

1、推广价格策略规划;

2、开盘价规划;

3、价格变化点的取用。

(七)入市时机规划:  

1、宏观经济运行状况预测与分析;  

2、项目所在地相关法规走势预测和分析;

3、入市时间的确定及安排;

4、内部认购和开盘日期确定。

(八)媒体策略:  

1、媒体合作伙伴选择;  

2、软性新闻主题选点;  

3、媒体组合规划;

4、媒体推广费用预算;

(九)广宣规划

1、广告商选择;

2、广告总体策略评估;  

3、广告的阶段性划分和时段选择; 

4、平面作品效果监控;

(十)公关活动策划

1、负责人选用; 2、活动时间取用; 3、活动地点取用; 4、活动现场布置; 5、攻关点选择。

八、项目销售规划

(一)销售周期规划  

1、销售阶段取时:   

(1)内部认购期;  

(2)入世期;  

(3)开盘期;  

(4)扩张期;  

(5)强销期;  

(6)清盘期。 

2、各阶段价位取用。

(二)销控布局规划;

(三)代理商合作预测分析

1、代理商选用; 2、销售方案效果预测与分析。

(四)销售团队人员选择。

九、物业服务策划

(一)物业公司选择;

(二)物业管理团队选择;

(三)物业管理的成本费用预算;

(四)物业管理ISO9002认证预测。

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